江河汇跌到6万多了？
自6月红盘潮后，近期杭州楼市着实没有什么新鲜事，比较大的热点无非勾庄又落地了一座相对重磅级的商场——k11s，也算是给萎靡不振的市场打了一小剂鸡血。现在看来，效果无疑是欠佳的，新房登记量并没有明显起色，原因也不难理解，所谓利好，并未从根子上改变市场不振的底层矛盾。而勾庄快速下行的根本矛盾是：新房供应不间断补充。即使它的底子很好，区域兼容性极强，本身落地的城市资源也足够充沛，但在1万+套新房以及数千套交付次新的冲击下，再强的需求侧也很难完全抗住。说句实话，勾庄目前的热度已经表现的非常优秀。如果不能理解，换个思路就懂了。假如将这万套新房放在其他板块，有几个能抗住？甚至奥体、未科、申花也未必有太大的底气，如果放在普通板块，被万套供应分分钟搞破发根本不算事。或者说，普通板块万套供应规模的宅地根本卖不掉。△勾庄实景|摄影：KE在我看来，勾庄的走势，简直就是杭州楼市的一个缩影。杭州一年多的稳市场政策，出发点确实很好，但却从未触及灵魂，也就是扭转供需一边倒的趋势。相反，在需求端持续走弱的情况下，杭州的新房供应在各种约束条件下，却延绵不绝的上新，丝毫看不到减缓的迹象，反而加剧了供需一边倒的走势。如此，杭州式宽松自然无法起到特别好的作用，对勾庄而言，未触及灵魂的“k11s落地”亦如此。就如勾庄是杭州楼市的缩影，杭州何尝不是全国楼市的缩影。所以针对下半年走势，在设定无“大规模从上至下”的政策条件下，本人曾写了一篇极为悲观的“只摇倒挂一万+”作为总结。现在看来，很多新的市场迹象正在一步步印证着以上判断。比如近期交付的一些红盘和层出不穷的二手笋盘。奥体君品是最近的交付热点，结合它的地段，交付后的市场表现应当无限接近奥体核心四盘：时代奥城、创世纪、澄品、天璞。但交付不久后，君品却陆续出现6万+的中高层房源在售，小户型600万出头便可拿下，大户型价格高一些，部分房源甚至满二。综合算下来与奥体核心区其他几盘有着大几千，乃至近万元的价差。△君品挂牌价参考御虹府、嘉品等多个奥体新盘先高后低的价格走势，君品小户型6万+可能只是开始，更多笋房的出现是大概率事件。还有个位数中签的宁围，不久前交付的几个次新，一些业主在小红书卖房，直接被市场搞破防，或许只能轻微保个本。这些投机高峰时期摇号的新房交付，会不会对存量二手市场形成冲击？答案基本是明确的。接下来更多的交付对于任何一个板块而言都会是沉重的压力，交付越多压力越大。再来看二手笋盘们。△涌清府挂牌价杭州塔尖板块——江河汇，兼顾品质和地段的涌清府目前多套7万+中高楼层房源挂牌在售。根据消息，近期甚至有6字头房源成交，想不到吧？虽说涌清府有某些不可描述的硬伤，但身处江河汇板块、有江河汇景观加持的品质次新只卖7万不到，足可表明市场还在深度回调，且触及所谓真核心区。不止涌清府，御道、留香园等地段更佳的次新也陆续惊现7万+、8万+的“抛”盘房源。△杭宁府挂牌价申花呢，不好意思，核心区九龙仓挂牌6万+、边缘区杭宁府挂牌5.5万+的高楼层房源就是现实，震撼吧？说好的申花坚挺呢？这还不算结束。之江，珊瑚世纪再现4万+保本房源；未科，三兄弟破5房源已现；良渚，核心区2字头；其他区域不胜枚举，遍布全城。再看只摇1万+夸张吗？朋友们细细品味。那新房呢？流摇、接近流摇已成常态，清盘摇已经是相当出色的成绩，新房的操盘手们开始直面市场压力。随着不少区域的二手房开始陆续破发，限价将不再是市场底，新房也很难继续靠没有倒挂的限价支撑。△宁围实景|摄影：KE就如二手回调逼近真核心区，当下，新房去化压力也开始越过边缘，穿透绕城、直抵泛核心区。就在上半年，不少板块还能靠着地缘改善需求顺利去化，下半年又变天了。毕竟地缘需求是个存量池子，用完之后再生就难了。接下来，仅靠对地缘客户的强力捕抓，保证不了大多数新房、特别是改善新房的去化进程。一场大区域、乃至全城的存量需求抢夺战即将拉响。当所有新盘都在瞄准中心区域的外溢需求时，可想而知，那时的市场会有多卷。对于购房者而言，买方市场的待遇也只会越来越高，我们将重新体验被销售捧在手心的感觉。相较于购房者，房企应当更敏锐的把握这一趋势，加快营销节奏、加快推盘速度，抢存量需求只争朝夕，切勿被眼前的流速所迷惑。△蓝孔雀、申花实景|摄影：KE当下的一切现状，更值得这座城市的决策者深度感知。市场下行趋势绝非以线性形态存在，稳定市场更需前瞻和魄力。过往一年有余的调控，也证明了，只有深入根本矛盾，改变供需的一边倒，市场才能真正的稳。诸多约束条件下起舞，每一步也都是调控的考验和艺术。财政、新城、民生，任何一个都要钱，哪一个都舍弃不了。剩下来可动用的、且最有效的工具，似乎也只剩下抢人，抢有购买能力的人，以补充需求侧，尽量延缓市场下行。可惜，抢人不是想抢就能抢的。我们能做的只有，等待变量的出现，悲观中期盼市场企稳。文章来源:杭州房叔
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